Salah satu tren terbaru dari dunia properti adalah hunian vertikal low rise yang saat ini sedang banyak diluncurkan oleh para pengembang. Salah satunya adalah Apple Residence, hunian low rise di TB Simatupang yang digarap oleh Diamondland Development.

Simatupang dipilih karena daerah tersebut terus berkembang dan akan menjadi seperti Sudirman kedua. Akses tol lingkar luar yang terhubung dengan berbagai kawasan di Jabodetabek menjadi alasan banyak orang yang memilih berbisnis di daerah tersebut.

Meski begitu, Adam Bilfaqih, Presiden Direktur Diamondland Development, mengkatakan bahwa kawasan Simatupang memiliki karakteristik berbeda dari kawasan CBD Sudirman, Jakarta Pusat. Perkantoran di daerah tersebut banyak diisi oleh perusahaan minyak dan batubara. Berbeda dari Sudirman yang perkantorannya kebanyakan perusahaan finansial dan jasa.

Ini berarti daerah Simatupang banyak ekspatriat, seperti Kemang, Cilandak, dan Pondok Indah. Artinya, kawasan ini memiliki segmentasi pasar yang berbeda dari Sudirman. Daerah ini memiliki potensi pasar kelas menengah atas, terutama ekspatriat.

Dengan semakin banyaknya pembangunan gedung vertikal, kantor, hotel, apartemen, dan pusat belanja, maka Diamondland tertarik membangun apartemen low rise yang ekslusif dan menyasar pasar ekspatriat.

Gedung yang berdiri di atas lahan seluas 3000 meter persegi ini rencananya akan dibangun tiga menara dengan tinggi empat lantai. Masing-masing menara terdiri dari 100 unit dengan tipe 1BR dan 2BR (unit terhubung) dan memiliki lantai mezzanine.

Setiap unit di Apple Residence memiliki ketinggian atap 5 meter dan lantai mezzanine yang bisa dimanfaatkan untuk ruang kerja atau kamar. Selain itu, Apple Residence juga dilengkapi berbagai fasilitas untuk mendukung hidup penghuni, mulai dari area komersial, gym, mushola, observation deck, viewing point, bench park, serta arena golf mini.

Dalam operasionalnya, Apple Residence akan bekerja sama dengan Gala Hotel, operator hotel asal Prancis yang profesional di bidangnya.

Harga unit yang dipasarkan mulai dari Rp 450 juta-an untuk harga perdana beberapa bulan yang lalu. Saat ini, harga unit sudah menembus angka Rp 910 jutaan dan kelebihan permintaan. Tahap awal pemasaran sebanyak 200 unit, tetapi saat ini NUP (nomor urut pesanan) sudah mencapai 405 unit.

Ini karena lokasi apartemen yang berada di antara gerbang tol Lenteng Agung dan Ampera di tol JORR Ulujami-Pondok Pinang-Taman Mini yang membelah Jl Simatupang-RA Kartini juga memiliki akses transportasi yang lengkap, mulai dari MRT, busway, dan kereta komuter.

Selain itu, bangunan yang hanya empat lantai ini terkesan seperti rumah tapak. Desain elegan dan lantai mezzanine membuat penghuni bisa menambah ruangan untuk kantor pribadi atau WOHO (work office home office). Diamondland juga telah mengantungi IMB mulai dari saat pre launching. karena itulah, bulan Mei ini, Diamonland sudah bisa mulai pembangunan dengan target serah terima September 2020.

Karena pengaruh ekonomi global dan ekonomi di Indonesia sendiri, terjadi penurunan pada tingkat hunian ekspatriat di tahun 2016. Dari penurunan tersebut, terlihat bahwa Jakarta Selatan masih menjadi daerah tempat tinggal favorit ekspatriat, tapi tahukah Anda bahwa Lippo Karawaci dan BSD juga merupakan alternatif setelah Jakarta Selatan?

Jakarta Selatan memang masih dipilih karena lokasinya strategis sehingga memudahkan akses ekspat kemanapun mereka ingin. Selain itu, di daerah Jakarta Selatan banyak sekolah internasional yang memudahkan mereka untuk menyekolahkan anak-anak mereka.

Tetapi, banyak juga kaum ekspatriat yang memilih tinggal di Lippo Karawaci dan BSD dan jenis hunian yang dipilih juga sudah bergeser, dari rumah tapak menjadi apartemen dan kondominium. Hal ini disampaikan oleh Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Collier International Indonesia bahwa karena harga sewanya masih kompetitif dan dekat dengan lokasi kantor, kedua daerah ini menjadi pilihan.

Terlihat dari riset Colliers International Indonesia dimana pada tahun 2016 banyak perusahaan asing yang mengurangi jumlah tenaga kerja asing dari negara-negara barat dan menggantinya menjadi pekerja dai daerah Asia. Hal ini yang menyebabkan terjadinya peningkatan jumlah ekspat dari Asia, khususnya Cina.

Baca juga: Apartemen Favorit Ekspatriat di Jakarta

Perubahan kedua ada pada sisi pelaku bisnis properti, dimana mereka lebih banyak membangun townhouse untuk mengefisiensikan lahan. Dari 20 unit townhouse yang dibangun dengan fasilitas lengkap, terdiri dari beberapa jenis, yaitu 3 atau 4 kamar tidur dengan luas 300 hingga 700 meter persegi. Unit-unit tersebut disewakan dengan harga USD 2,500 hingga USD 3,000 per bulan.

Ingin jual, beli, atau sewa apartemen untuk ekspatriat di Lippo Karawaci dan BSD? Buka Rukamen!

Mesikipun peraturan pemilikan properti asing sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nomor 29 tahun 2016, perbankan masih mempertimbangkan beberapa resiko jika membiayai properti asing.

(Baca juga: Peraturan Hak Kepemilikan Properti Asing Telah Ditetapkan)

Melalui acara Forum Group Discussion (FGD) “Kepastian Implementasi Kebijakan Kepemilikan Properti oleh Orang Asing” pada 31 Oktober lalu, Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial Bank Indonesia, Yati Kurniati, mengatakan bahwa Bank Indonesia sempat mengadakan FGD dengan para perbankan untuk mencari tahu apa yang menjadi kendala jika bank memberikan kredit properti untuk warna negara asing.

Jawabannya, hal pertama yang dipersoalkan adalah masalah status Hak Pakai pada pemilikan properti oleh warna negara asing. Hak Pakai untuk rumah tapak ataupun rusun baru, diberikan 30 tahun, yang dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbaharui lagi 30 tahun. Sehingga total masa kepemilikannya adalah 80 tahun. Sedangkan untuk rumah tapak dan rusun di atas Hak Milik atau HGB yang sudah berjalan, maka Hak Pakai yang didapat adalah sisa jangka waktu berlaku HGB dan dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun.

Yang kedua adalah cara pengalihan agunan tersebut – jika orang asing tersebut tidak menetap dalam waktu setahun, maka apa ia harus melepas kepemilikannya? Bagaimana proses pengalihannya? Berapa lama prosesnya? Berapa biayanya?

Otoritas Jasa Keuangan berhati-hati dalam memberikan kredit kepada WNA karena jika ada persoalan, seperti kredit macet, belum ada aturan atau hukum yang mengatur persoalan tesebut, meskipun sudah diatur di hukum perdata.

Yati juga menambahkan, bahwa perbankan sebenarnya sangat mendukung pemilikan properti oleh orang asing karena potensi manfaatnya adalah mendorong sektor properti yang saat ini sedang lesu dan membantu ekonomi secara makro. Selanjutnya berkaitan dengan penerimaan pajak jika orang asing diperbolehkan memiliki properti.

(Baca juga: Inilah Daftar Apartemen di Jakarta yang Bisa Dibeli Orang Asing)

Pengembang Ingin WNA Bisa Kredit Properti

Menurut Wakil Ketua Umum REI Bidang Rumah Menengah Atas, Adri Istambul Linggagayo, perbankan  di Indonesia masih mempersoalkan status hak guna pakai yang tidak dapat digunakan sebagai jaminan kredit. Padahal menurutnya, sepanjang bisa dialihkan dan dipindahtangankan atas nama WNA, sebenarnya tidak jadi masalah untuk bisa mengajukan kredit.

Wakil Presiden Direktur Bukti Sentul City, Andrian Budi Utama, menggatakan bahwa sebenarnya penggunaan hak guna pakai menjadi agunan untuk keperluan komersial lebih bisa diterima daripada intensi WNA untuk investasi properti dan mengambil keuntungan dari kenaikan harga.

Deputi Komisioner Bidang Pengawasan Perbankan I OJK, Mulya E. Siregar, mengatakan bahwa kebijakan hak guna pakai properti selama 80 tahun bagi WNA oleh pemerintah bertujuan agar ada dana masuk atau capital inflow ke tanah air. Untuk itu, jika pengembang ingin WNA bisa mendapat kredit properti sudah melenceng dari tujuan pemerintah. Menurutnya, ketentuan bank tidak bisa menyalurkan kredit kepada non resident sudah sejalan dengan tujuan capital inflow tersebut.

(Baca juga: Inilah Daftar Harga Rumah Minimal Untuk Orang Asing)

Sumber: Kompas Properti dan Kontan