Banyak pemilik apartemen di Indonesia yang mengeluh karena penerbitan sertifikat hak milik unit apartemennya sangat lama. Sebenarnya, berapa lama proses membuat sertifikat tersebut? Apa penyebab penerbitannya sangat lama?

Menurut Toto Sasetyo, Direktur PT Pudjiadi Prestige Tbk. seperti kami kutip dari Housing Estate, ada beberapa faktor alasan legalitas berupa SHMSRS lama terbit dan diterima. Memang developer kerap menghadapi kendala dalam penerbitan SHMSRS, salah satunya karena luas nya.

Jika gedung apartemen berada di atas lahan 10 hektar tetapi baru dikembangkan tiga hektar, maka SHMSRS nya belum bisa terbit karena proyeknya belum selesai.

Kedua, sertifikat tanah yang di atasnya dikembangkan apartemen bisa saja digadaikan pengembang dan dananya diputar untuk bisnis atau pengembang tidak memiliki dana untuk mengurus penerbitan SHMSRS unit apartemennya. Akibatnya, pengurusan penerbitan SHMSRS apartemen tidak dapat dilakukan.\

Selain itu, perlu diketahui bahwa tanah yang di atasnya dibangun sebuah apartemen umumnya berasal dari banyak pemilik tanah. Jika semua sertifikat tersebut statusnya Hak Milik, setelah dibeli pengembang statusnya harus diubah menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan harus dilakukan proses balik nama atas nama developer (Perseroan Terbatas).

Proses pengurusan sertifikat HMSRS juga melibatkan banyak pihak selain pihak developer, di dalamnya juga terdapat beberapa instansi pemerintahan yang memiliki dasar hukum berbeda-beda. Karena banyak pihak yang terlibat, seringkali developer tidak dapat memberikan kepastian waktu.

Dari segi Undang-Undang juga tidak ada yang mengatur tentang rumah susun, dan ketiadaan peraturan ini membuat proses perijinan dan legal apartemen menjadi vacuum of regulation di beberapa pemerintah daerah.

Setelah proses pembangunan yang memakan waktu rata-rata satu hingga dua tahun, proses pengajuan pertelaan, permohonan izin laik fungsi, pengajuan Akta Pemisahan ke Pemerintah kota, maka SHMSRS atas nama developer baru terbit. Setelah itu baru dilakukan proses Akta Jual Beli (AJB) antara pemesan Unit Hunian dengan Developer dimana SHMSRS dibalik nama atas nama pemilik unit.

Setelah membaca penjelasan di atas, bisa dilihat bahwa pengurusan SHMSRS kuncinya ada di pengembang. Karena itulah, sebelum memutuskan untuk membeli unit apartemen, pastikan kredibilitas, tanggung jawab, dan reputasi dari pengembangnya. Cari tahu apakah pengembang apartemen ini rekam jejak penerbitan SHMSRS nya lama atau tidak. Pastikan bahwa bagian marketing atau developer menunjukkan bahwa Sertifikat Kepemilikan Tanah atas nama PT (developer), cek ketersediaan Izin Lokasi, Izin Prinsip, SKRK, ANDALALIN, AMDAL, dan IMB.

Baca juga: Berapa Lama Pembuatan Sertifikat Apartemen

HGB atau yang disebut Hak Guna Bangunan merupakan salah satu hal penting dalam setiap pembelian unit apartemen. Pada artikel ini akan dibahas bagamana cara perpanjang sertifikat HGB apartemen yang Mungkin selama ini masyarakat masih bingung perihal antara hak milik properti, hak kepemilikan tanah dan juga hak guna bangunan. Di dalam bisnis properti, sebenarnya untuk urusan legalitas sama saja dengan pembelian rumah. Namun hal yang membedakan di sini adalah bukti kepemilikan tanah. Untuk perumahan biasanya sertifikat yang akan dimiliki oleh pemilik rumah adalah SHGB dan juga SHM. Namun untuk pemilik unit apartemen, sertifikat yang akan dimiliki oleh penghuni apartemen adalah SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan. Berikut ini adalah cara untuk perpanjang sertifikat HGB apartemen yang wajib untuk diketahui bagi setiap pemilik unit apartemen.

Mendapatkan Pemberitahuan

Cara perpanjang sertifikat HGB apartemen yang pertama adalah Anda harus mendapatkan pemberitahuan terlebih dahulu. Jika Anda belum mendapatkan pemberitahuan, itu tandanya SHGB Anda masih berlaku dan belum jatuh tempo. Saat SHGB sudah jatuh tempo pemakaiannya, tim dari Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun akan mendatangi penghuni apartemen untuk memperpanjang SHGB yang dimiliki. Biasanya SHGB bisa digunakan dalam jangka waktu sekitar 20 sampai dengan 30 tahun. Jika sudah lewat dari 20 tahun atau 30 tahun, penghuni apartemen seperti apartemen Kalibata City akan diberikan pemberitahuan bahwa masa berlaku SHGB nya telah habis.

Mengisi Formulir Permohonan

Cara perpanjang sertifikat hgb apartemen selanjutnya ialah diberikan pemberitahuan bahwa SHGB Anda segera berakhir. Anda bisa mengisi formulir surat permohonan untuk memperpanjang SHGB. Nantinya, formulir dan surat permohonan untuk memperpanjang SHGB tersebut akan diperkuat menggunakan materai sehingga kuasanya kuat, tidak hanya cukup menggunakan tanda tangan saja. Isi dari formulir permohonan ini mencakup tentang data diri atau identitas diri dari pemohon, menerangkan berapa luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan bahwa tanah bukan tanah sengketa dan surat pernyataan bahwa tanah dikuasai secara fisiknya.

Cara Perpanjang Sertifikat HGB Apartemen

Melengkapi Dokumen Penting

Setelah mengisi formulir, ada beberapa dokumen yang harus dilengkapi oleh penghuni apartemen yang ingin memperpanjang SHGB. Dokumen itu nantinya akan melengkapi syarat administrasi perpanjangan SHGB. Berikut ini adalah dokumen yang harus dilengkapi dan penghuni apartemen siapkan :

• Surat kuasa. Surat kuasa ini harus ada jika apartemen tersebut dikuasakan kepada orang lain yang telah diberi kuasa
• Melampirkan fotokopi identitas asli dari pemohon perpanjangan SHGB.
• Melampirkan fotokopi kartu keluarga atau KK atau kartu izin untuk menetap apabila apartemen tersebut dikuasakan. Biasanya petugas loket akan memeriksa kecocokan dengan surat kuasa yang dikuasakan.
• Melampirkan fotokopi akta pendirian dan juga akta pengesahan berbadan hukum. Akta tersebut harus dicek oleh petugas loket terlebih dahulu.
• Melampirkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang asli.
• Fotokopi SPPT PBB yang sudah dicocokkan aslinya oleh petugas loket.

Membayar Biaya

Memperpanjang SHGB ini lebih murah dibandingkan dengan memperpanjang SHM atau Sertifikat Hak Milik, oleh sebab itu besarnya biaya untuk memperpanjang SHGB tidak akan memberatkan pemilik apartemen tersebut. Jumlah yang harus dibayarkan ini berdasarkan dengan Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ) atau bisa juga di atas NJOP. Sebagai aturan umum untuk perpanjangan SHGB apartemen ini adalah dengan menghitung luas tanah di apartemen setelah itu dibagi dengan jumlah unit yang ada, lalu dikalikan dengan luas unit per meter persegi. Sehingga semakin luas apartemen Anda, maka biaya SHGB pun semakin banyak.

Bagi Anda yang ingin membeli apartemen dengan SHGB, Anda bisa mengakses rukamen. SHGB sendiri merupakan syarat wajib yang harus ada ketika Anda akan membeli apartemen. Membeli apartemen melalui rukamen pun memiliki beberapa keuntungan. Keuntungan yang bisa Anda dapatkan selain apartemen dilengkapi dengan sertifikat HGB, Anda juga bisa melakukan cara perpanjang sertifikat HGB apartemen yang mudah dan tidak ribet.

Masih banyak orang yang belum mengerti dengan sistem sertifikat pemilikan apartemen. Pada Sertifikat Hak Milik, pemilik apartemen bisa memiliki unit apartemennya dengan jangka waktu tidak terbatas setelah unit apartemen telah dibayar lunas, atau cicilan telah selesai.

(Baca juga: Arti Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Bedanya Dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Tapi, untuk apartemen yang berdiri di atas tanah status HGB (Hak Guna Bangunan), maka ada masa berlaku dan bisa diperpanjang. Berdasarkan UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun.

Masa berlaku bisa berbeda tergantung keputusan yang diberikan oleh BPN (Badan Pertahanan Nasional) ke pengembang. Oleh karena itu, pemilik apartemen harus bertanya kepada pengembang tentang jangka waktu pastinya.

Setelah jangka waktu dan masa perpanjangan habis, pemilik masih bisa mengajukan perpanjangan kembali seperti yang diatur dalam PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan. Tapi ingat, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB dilakukan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB habis.

(Baca juga: Mengenal Fungsi Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS))

Cara menghitung biaya perpanjangan sertifikat HGB apartemen

HGB otomatis menjadi tanggung jawab pemilik apartemen ketika unit tersebut dibeli. Tapi, pemilik tidak perlu menanggung seluruh biaya perpanjangan HGB, karena perhitungannya diatur secara proporsional.

Contoh, jika unit Anda luasnya 40 meter persegi dan berada di atas tanah apartemen seluas 5 hektar (50.000 meter persegi), maka HGB yang harus ditanggung hanya 0,08% (40/50.000 meter persegi). Jika waktu perpanjangan seluruh biaya nya adalah Rp 1 miliar, maka pemilik apartemen hanya menanggung Rp 800.000.

Secara lengkap, Anda bisa membaca lampiran PP 13 tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertahanan Nasional. Diatur secara jelas soal biaya-biaya yang harus ditanggung pemilik apartemen jika ingin memperpanjang HGB.

Cara lain menghitung biaya perpanjangan HGB

Cara menghitung perpanjangan HGB lainnya juga bisa dibaca di PP 46 tahun 2002: biaya perpanjangan HGB dengan rumus jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan dibagi 30 tahun dikali 1%. Hasil tersebut kemudian dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) lalu dikalikan 50%. Besar NPT dan NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB tanah yang mau diperpanjang HGB nya.

Contoh: apartemen dengan total 3.500 unit dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan NPT yang berlaku saat itu misalnya Rp 15 juta/meter persegi. Maka total NPT untuk apartemen dengan luas area 5 hektar (5.000 meter persegi) adalah sebesar Rp 750 miliar (20 tahun dibagi 30 tahun dikalikan 1%, maka diperoleh angka 0,0067).

Dengan hitungan di atas, maka biaya perpanjangan HGB tersebut adalah 0,0067 dikali Rp 750 miliar dikali dengan 50%. Hasilnya, biaya yang harus ditanggung untuk memperpanjang HGB apartemen tersebut adalah Rp 2,5 miliar. Dibagi dengan total 3.500 unit maka biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik satu unit apartemen untuk memperpanjang HGB adalah Rp 714.000.

Jenis pelayanan yang dikenakan biaya ketika memperpanjang HGB

Biaya lainnya adalah biaya pengukuran bidang tanah untuk memastikan tidak ada perubahan luas dan batas-batas wilayahnya. Biaya pengukuran ini tidak perlu dibayarkan jika tidak menggunakan jasa notaris.

Berdasarkan PP Nomor 13/2010, biaya pengukuran tanah ditentukan dengan rumus tertentu. Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu) yang ditetapkan oleh menteri keuangan dan nilai harga masing-masing provinsi berbeda-beda, termasuk perbedaan harga untuk tanah pertanian dan non pertanian.

Untuk luas tanah 5 hektar, dihitung dengan rumus: luas tanah dibagi 500 dikali Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu), lalu ditambahkan dengan Rp 100.000.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 51/2012, telah di tetapkan besaran HSBKu untuk lahan non pertanian seperti untuk pendirian apartemen atau rumah susun di DKI Jakarta adalah Rp 120.000.‎ Maka, untuk melakukan pengukuran tanah‎ seluas 5 hektar di Jakarta, biayanya adalah Rp 12,1 juta.

Sumber: Detik Finance
Foto: Fatur Rahman